Investir en LMNP dans une résidence gérée.

Qu'est-ce que le LMNP ?

LMNP signifie Loueur en Meublé Non Professionnel. C'est un statut fiscal qui s'applique aux personnes qui louent un bien meublé et dont les revenus locatifs ne constituent pas leur activité principale.

Les résidences gérées : un choix stratégique

Les résidences gérées, qu'il s'agisse de résidences seniors, coliving ou étudiantes, offrent plusieurs avantages :

• Gestion déléguée : Vous n'avez pas à vous occuper de la gestion au quotidien (entretien, location, etc.). Un exploitant s'en charge.

• Revenus réguliers : Grâce à des baux commerciaux, vous percevez des loyers stables, même si certains logements sont vacants.

• Avantages fiscaux : Le statut LMNP permet de bénéficier d'amortissements sur le bien et d'une TVA récupérable sur l'achat du bien.

Imaginons que vous achetiez un appartement dans une résidence sénior neuve. Vous le louez meublé à un exploitant qui s'occupe de le louer à des personnes âgées.

Récapitulatif de l'investissement :

• Prix du bien : 120 000€ TTC soit 100 000€ Hors taxes

• Coût du mobilier : 6 000€

• Investissement total : 106 000€

• Rentabilité annuelle : 4%

Détail des revenus et charges :

• Revenus annuels bruts : 106 000€ x 4% = 4 240€

• Amortissements : Le montant exact des amortissements dépendra de la durée d'amortissement choisie (généralement entre 20 et 30 ans). Par exemple, sur 20 ans, l'amortissement annuel serait de 85 000€ / 20 = 4 250€.

• Charges déductibles : Les charges déductibles peuvent varier en fonction de la résidence et du gestionnaire, de la présence ou non d'un prêt immobilier. Elles incluent également au moment de l'acquisition : les frais de notaire, les frais de garanties, frais de dossier...

• Revenus nets : Après déduction des charges et des amortissements, on obtient un revenu net imposable.

Impact fiscal :

• Régime réel : En choisissant le régime réel, l'investisseur peut déduire toutes les charges réelles de son investissement de ses revenus locatifs. Cela permet de réduire significativement le montant imposable.

• Abattement forfaitaire : Si l'investisseur opte pour le régime micro-foncier, il bénéficiera d'un abattement forfaitaire de 50% sur ses revenus locatifs.

Exemple de calcul simplifié (régime réel) :

Supposons que les charges déductibles (intérêts, assurances, compatibilité) s'élèvent à 1 100€ par an.

• Revenus nets : 4 240€ (revenus bruts) -4 250€ (amortissements) - 1 100€ (charges) = -1 110€.

• Impôt : Étant donné que le résultat est négatif, l'investisseur ne sera pas imposé sur ces revenus locatifs cette année-là. Il pourra éventuellement reporter ce déficit sur les années suivantes.

• Vos avantages :

  • Revenus locatifs : Vous percevez chaque année un loyer garanti par bail commercial.

  • Amortissements : Vous pouvez amortir le prix d'achat de l'appartement, ce qui réduit votre base imposable.

  • TVA récupérable : La TVA (20%) payée lors de l'achat du bien vous est remboursée ou bien vous ne financez que le hors taxes lors de votre acquisition.

  • Gestion simplifiée : Vous n'avez pas à vous soucier de trouver des locataires ou de gérer les éventuels problèmes.

  • Un bien clés en main : Les biens immobiliers neufs respectent les dernières normes de construction et d'isolation.

• Fonctionnement simplifié :

  1. Achat : Vous achetez un logement neuf dans une résidence sénior.

  2. Location : Vous signez un bail commercial avec l'exploitant vous garantissant

  3. Gestion : L'exploitant s'occupe de louer le logement, de l'entretenir et de régler les charges.

  4. Revenus : Vous percevez des loyers régulièrement.

Pourquoi investir en LMNP dans une résidence gérée ?

• Diversification de patrimoine : L'immobilier est un placement sûr.

• Rentabilité : Les revenus locatifs peuvent être intéressants, surtout grâce aux avantages fiscaux et à l'absence de vacance locative.

• Sécurité : La gestion déléguée limite les risques.

• Simplicité : Plus simple à mettre en oeuvre et à gérer qu'une acquisition dans l'ancien.

Points à considérer avant d'investir

• Choix de la résidence : Privilégiez les résidences situées dans des zones à fort potentiel démographique.

• Étude du marché : Renseignez-vous sur la concurrence et les tarifs pratiqués.

• Conseils d'un professionnel : Faites-vous accompagner par un conseiller, Jelem Courtage est à votre disposition pour vous aider à réussir votre projet immobilier.

En résumé

L'investissement en LMNP dans une résidence gérée est une solution intéressante pour ceux qui souhaitent se constituer un patrimoine immobilier tout en bénéficiant d'une gestion simplifiée et d'avantages fiscaux.